Pitanja i odgovori
Što je procjena tržišne vrijednosti i zašto je ona potrebna?
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine uključuje utvrđivanje građevinske vrijednosti nekretnine te provjeru pravnog statusa nekretnine. Provjera pravnog statusa vrši se usporedbom podataka u vlasničkoj i prostornoj dokumentaciji sa stanjem u prirodi temeljem čega su i kupac i prodavatelj sigurni da nekretnina nije pod teretom. Iako procjena nekretnine nije obavezna, nekretnina dobiva na vrijednosti ako je procijenjena od strane vjerodostojnog stručnjaka.
Što je nekretnina?
Nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je sa česticom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje. Iz toga proizlazi da se kupnjom stana stječe vlasništvo i nad idealnim dijelom zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena. U drugom slučaju, kupnjom katastarske čestice stječe se vlasništvo nad svime što je na njoj izgrađeno bez obzira da li je izgrađeni objekt prijavljen, ucrtan i upisan u katastarske planove i zemljišne knjige.
Što su zemljišne knjige i katastar zemljišta?
Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige temelje se na podacima katastarske izmjere zemljišta.
Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorištavanja, proizvodnoj sposobnosti i korisnicama tj. posjednicima zemljišta.
Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka o brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim graševinama koje leže na zemljištu ili ispod njegove površine, ili o njihovim korisnicima (posjednicima).
Podaci u zemljišnoj knjizi o oznakama katastarskih čestica, njihovoj površini, zgradama i drugim građevinama koji trajno leže na zemljištu moraju odgovarati istovrsnim podacima iz katastra zemljišta.
Pristup zemljišnim knjigama i katastru zemljišta tj. mogućnost traženja izvadaka ima pravo bilo koja zainteresirana strana.
Koji dokumenti su potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine?
Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list (ako se radi o stanu), ako je riječ o zemljištu potrebna je kopija katastarskog plana, poželjno je ishoditi i urbanističke uvjete gradnje ili izvode iz prostornog plana temeljem kojeg je vidljivo za što je predmetno zemljište predviđeno, posjedovni list, građevinska dozvola ili uvjerenje (ako se radi o kući).
Na koji način se određuju prodajna i tržišna vrijednost nekretnine?
Prodavatelj određuje prodajnu vrijednost nekretnine, a sukladno tržišnim uvjetima i vlastitoj procjeni. Tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava. Utvrđivanje vrijednosti nekretnine u slučaju realizacije bankovnog kredita određuje ovlašteni procjenitelj, u pravilu određen od strane banke kod koje je kredit zatražen.
Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Nekretninu u Republici Hrvatskoj može kupiti bilo koja pravna ili fizička osoba, dok je za upis u zemljišnu knjigu obavezno priložiti dok o hrvatskom državljanstvu.
Mogu li stranci kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Strani državljanin mora od Ministarstva vanjskih poslova zatražiti suglasnost na kupoprodajni ugovor u svrhu prilaganja iste prijedlogu za upis prava vlasništva. Ministarstvo vanjskih poslova predmetnu suglasnost daje uz uvjet reciprociteta, a po prethodno ishodovanom odobrenju Ministarstva pravosuđa.
Državljani Europske unije (EU/EEA)Slobodna kupnja: Mogu kupovati stanove, kuće i građevinska zemljišta pod potpuno istim uvjetima kao i hrvatski državljani.Ograničenja: Ne mogu slobodno kupovati poljoprivredno zemljište i šume jer za njih vrijede posebna zakonska ograničenja i prijelazna razdoblja.
Državljani izvan EU (Treće zemlje)Uvjet uzajamnosti: Kupnja je dozvoljena samo ako postoji reciprocitet (uzajamnost) između Hrvatske i te države, što znači da i Hrvati mogu kupovati nekretnine u toj zemlji.
Odobrenje Ministarstva: Potrebno je zatražiti službenu suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave Republike Hrvatske prije upisa vlasništva.Zemljište: Stranci iz trećih zemalja ne mogu kupovati poljoprivredno ni šumsko zemljište.
Tko može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?
Svaki vlasnik nekretnine može prodati nekretninu. Vlasnik čije je vlasništvo upisano u zemljišnu knjigu može prodati nekretninu na način da se vlasništvo valjano prenese na kupca. Vanknjižni vlasnik također može prodati nekretninu, no tada kupac stječe vanknjižno vlasništvo nakon čega je za valjani upis u zemljišnu knjigu obavezan dokazati pravni slijed.
Koje obveze imaju Kupac i Prodavatelj u prometu nekretninama?
Kupac je prodavatelju obvezan isplatiti cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene. Prodavatelj je obvezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posjed i dozvoliti na istoj prijenos vlasništva, a za što služi tabularna izjava.
Što je tabularna izjava?
Tabularnom izjavom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene slijedom čega dozvoljava kupcu zemljišno – knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini.
Što je kapara i koliki je njezin iznos?
Kapara je polog kojim kupac prodavatelju isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namjere kupovine nekretnine. Kaparu u cijelosti regulira Zakon o obveznim odnosima.
Iznos kapare je predmet dogovora, a sukladno zakonski predviđenom maksimumu. Kapara najčešće iznosi 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene.
Na koji način se ovjerava kupoprodajni Ugovor?
Na kupoprodajnom ugovoru ovjerava se isključivo potpis prodavatelja. U Republici Hrvatskoj prodavatelj potpis ovjerava kod javnog bilježnika.
Tko plaća porez na promet nekretninama i u kojem iznosu?
Porez na promet nekretninama plaća kupac po jedinstvenoj poreznoj stopi od 3% prodajne cijene odnosno tržišne vrijednosti nekretnine, a kako odredi Porezna uprava.
Koji je rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?
Rok za prijavu porezne obveze poreznoj ispostavi je 30 dana, a rok za plaćanje poreza je 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza. U slučaju nepravovremenog plaćanja poreza, obračunavaju se kamate za svaki dan prekoračenja roka.
Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?
U slučaju da prodavatelj prodaje nekretninu u periodu kraćem od 2.godine od kada je kupio nekretninu, a po cijeni višoj od nabavne cijene, tada je prodavatelj na ostvarenu razliku obvezan platiti porez koji iznosi 20% uvećan za prirez koji se razlikuje ovisno o mjestu prebivališta poreznog obveznika.
Tko je oslobođen poreza na promet nekretnina?
1. Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave i uprave, tijela državne vlasti, javne ustanove, zaklade i fondacije, Crveni križ i slične humanitarne udruge osnovane na temelju posebnih propisa,
2. diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina,
3. osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina,
4. prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu,
5. građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište), na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,
6. osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva,
7. osobe koje stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju koje su nasljednici prvoga nasljednog reda u odnosu prema davatelju nekretnine,
8. osobe koje stječu određene posebne dijelove nekretnine razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva nekretnina, do iznosa vrijednosti njihovog suvlasništva, odnosno zajedničkog vlasništva prije razvrgnuća.
